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texkingTexking  2021-04-07 20:32 特训网赚 隐藏边栏 |   抢沙发  13 
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我之前和大家讲过很多关于副业赚钱的项目,今天和大家分享一下以投资为主的法拍房。在新房和二手房之外,有一些小众的房源,其中就包括法拍房。因为法拍房的性质所限,所以往往会以市场价的七八折就能成交。所以这里面的水很深,很混,但相应的利益也还是很大的。

一、项目底层逻辑:

1、需求:

法拍房的由来:当一个人破产时,就会出现资不抵债,债主们就会申请法院将这个人名下的房产、股权、汽车等资产进行强制执行,冻结查封。当被执行人拒不执行债务的时候,房产就会进入拍卖的流程,法院就会设定一个起拍价,接着就会进行公开拍卖。

2、解决方案:

很多人在比较了解法拍房的情况下,会在房子拍卖前就提前和房主沟通好,提前以一定的价格买下。或者等到房产被法院拍卖的时候买入(今天主要以法院拍卖时的情况来讲解)。

3、收益构成:

法拍房之所以具有很大的吸引力,是因为中间的价差很大。比如一套房子 1000 万,70%的价格买入的话,相当于能剩下 300 万。利益诱惑还是相当大的。

二、具体执行

1、操作流程:

寻找房源:最近几年法拍房在京东和阿里上的拍卖房源还是比较多的。确定购买的区域,价格区间。然后每天有事没事地去翻找即可。(有时候也可以找一些法拍房的中介,他们会整理好表格,然后从表格中寻找也行。不过这种表格会有一定的滞后性,要想招到优质的法拍房还是得自己老老实实去找才靠谱些)

了解情况:当你看到感觉合适的房产时,就需要对这个房产进行一个大概的了解。主要了解房屋的性质、房屋的用途,以及土地用途。这 3 个都很关键,房屋的性质主要是看是不是商品房,其他的小产权房、军产房之类的不要碰。房屋用途主要是看是不是住宅房,其他的公寓、宿舍之类的,容易暴雷,不要碰。土地用途,主要看是不是住宅或者商住两用就行。在京东拍卖的话,还会有查档表,可以通过这个查档表看出历史的交易记录,还可以算出有多少税费(各个地方的税费承担方式是不同的,深圳是买房承担所有税费,其他地方政策会有一些不同)。税费这个很重要,有时候你房子买了五六百万,税费要 100 多万的话,就很坑爹了。如果有条件,最好去实地看一下,然后看一下同小区的同户型房子,以及周边小区的房子,这样会更加踏实一些。另外,还得了解清楚,是否可以贷款,这个很重要。

交保证金:一般保证金是起拍价的 10%或者 20%,如果拍到了房子可以抵做房款,如果没有拍到就会在结束的时候退还。由于保证金的数额都不低,所以很多人都是在竞拍前一两天或者当天才叫保证金的。

竞拍出价:竞拍出价是非常考验心理素质的,一般是设定一个最高的心里上限,如果突破了这个上限就不往下拍。但是由于现场的情况会比较复杂,几轮出价下来,很容易打乱计划,心理素质不好的人,容易出现各种问题。(前几年有一个新闻,一个小伙原本想要出价 1.7 千万的价格,谁知道小数点标错了,最终以 1.7 亿拍下了这个房子。所以在竞拍的时候,心理素质很重要,别偷鸡不成蚀把米)如果担心竞拍的时候因为房产太热门而导致出现问题,可以去找一些比较冷门的房产,有时候也能捡到不少便宜。

贷款:当房子拍下来后,可以委托法拍房服务公司,让他们来搞定贷款的事宜。法院一般是收到全款后,才会出具拍卖成交的确认书、执行裁定书之类的文件,所以需要引入担保公司进行担保才能贷款(一般担保费是贷款额度的 1%)。当银行审核完资质后,就会安排放款。买房拿着法院的裁定书就可以办理过户、缴税等。拿到不动产证后,再抵押回给银行,抵押就完成,贷款流程也就结束了。

清房:清房是比较容易出现问题的一环,好些人会出现买了法拍房而住不进去的问题。所以拍房的时候,了解清楚法拍房现在的实际状态(是否是空置状态)很关键,如果房间是空置状态,买了房子后,直接带上法拍房服务公司的人,喊上物业,叫个开锁匠,上去换锁就搞定了。全程用摄像机拍下来,把原房主的东西清理到一个房间就行了。

2、注意事项:

法拍房贷款问题:一般法拍房都是可以贷款的,不过最多只能贷款七成。所以在购买法拍房前,一定得提前了解清楚是否可以贷款(有些法拍房由于前房主的债务问题,可能导致无法贷款)。

法拍房与限购:有些地方的法拍房是不限购的,有些地方的法拍房是限购的。这个得看地区,由于一些法拍房是不限购的,所以有时候最终的成交价格可能会比市场价格还高。

法拍房的一拍和二拍:一拍是指第一次拍卖,如果第一次拍卖没有人报名就会流拍,一个月后法院会再次拿出来进行二拍。二拍的价格一般是一拍价格的八成。如果二拍也还流拍的话,建议就得谨慎了,因为这种房子很可能存在很大的问题。

关于悔拍:做法拍房,悔拍是非常容易遇见的一个问题。因为法拍房的问题很多,水很深,有些人没有了解清楚就拍卖了,最后很容易就会悔拍。悔拍的后果其实蛮严重的,就是几十万的保证金会别没收。所以,一定得了解清楚情况再去拍卖。

法拍房的税费:由产权人的性质、年限、原登记价等可以算出税费。由于税费的计算公式很复杂,这里面会有一个大坑。如果没有了解清楚,可能会出现三五百万买的房子,可能要交一两百万的税,那就很坑了。

法拍房看房:法拍房是没法看室内的。所以只能看同小区同户型的房子来参考。这时候可以以租房之类的名义,去实地看下房子。

租约问题:有些房子,是被前房主拿出来出租的,如果你拍下了房子,租约是否继续有效是一个很大的问题。这时候就得提前和法院了解清楚,如果租约有效,那就比较难清房了(有时候一二十年的租约,很难清房)

水电费问题:只要是法拍房,自然难免会有欠缴的水电费。至于多还是少,就得找物业沟通协商了。一般情况下都不会欠很多,但也难免会遇到一些奇葩,欠个几万的水电费。所以这个也得提前问清楚。

辅拍公司:在京东和阿里上的拍卖房源,会有很多辅拍公司,这些公司一般会收拍卖价格的 1-2%,这些辅拍公司能帮人避免不少坑。不过也得找靠谱的公司才行,如果辅拍公司不靠谱,容易吃大亏。

房源的冷热程度:如果房源比较热门,很可能会出现说竞拍价格过高,超出自己心里价位。如何找冷门的优质房源,这个还是比较吃经验的。可以根据对这个房源的围观人数、收藏人数等方面,佐证这个房源的冷热程度。

法院保证清场交付:上面也提到过,关于法拍房清场的问题,之前法院是不保证清场的,在 2019 年底出台了承诺解决清场问题的文件,也就是现在的法拍房,有一部分方圆是法院来出面解决清场问题。但这种方圆的溢价会更加高,也更加热门。就看自己怎么评估了。

三、项目评估:

1、适合人群:

这个项目比较适合对法拍房感兴趣,并且了解得比较清楚,而且有一定资金的小伙伴操作。

2、成本:

这个项目的成本还是比较高的,一套房子少说都是几百万,高的上千万。

3、风险与控制:

法拍房的坑非常多,但如果你能了解清楚法拍房,提前避开这些坑,法拍房还是蛮香的。

4、收益:

法拍房不管是自主还是投资,都是蛮 OK 的。至于收益能有多少,得看法拍房的价格,不过价格越高的房子,差价就越大。

四、总结:

法拍房的优势就是价格差,买入的价格会是市场价格的七八折,1000 万的房子,可能就能剩下两三百万,还是蛮香的。不过由于里面的坑很大,收益与风险往往都是成正比的,所以需要做好充分的准备才能去玩,否则分分钟容易栽坑里。如果是想买刚需房的小白,建议老老实实去买二手房或者新房,问题更少。如果是有一定资金,对法拍房了解得比较全面的小伙伴,可以考虑入场。

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texking
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这个人很懒,什么都没写

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